KİRA SÖZLEŞMESİ

Kiracının tahliyesi hususu günümüzde sıklıkla karşılaştığımız uyuşmazlıklardan birisidir. Bunun başlıca sebebi olarak ise tarafların birbirlerinin o an ki acil ihtiyacından faydalanmaya çalışması ve sözleşmenin üzerinde düşünülmeden oldu bittiye getirilmesinden kaynaklıdır. Bunun sonucu olarak ise taraflar maddi ve manevi olarak büyük zararlar görebilmektedir.

Kira sözleşmelerinde sanıldığının aksine kiracı ve kiralayan açısından tahliye sebepleri sınırsız ve keyfi değildir. Kiraya veren tarafın en çok hataya düştüğü nokta ise belirli süreli kira sözleşmesinin sonunda kiracıyı çıkarabileceğini düşünmesi veya elindeki tahliye taahhütnamesine dayanmasıdır. Toplumda hakim olan bu iki düşünce özellikle kiraya vereni hataya sürüklemektedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları 339. ve 356. Maddeler arasında düzenlenmiştir. Yazımızla ilgili olan ihtiyaç ve iktisap nedeniyle tahliye geçmeden önce az önce ifade ettiğimiz yaygın düşünceye açıklık getirmekte fayda vardır. Birinci olarak konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı belirli bir süreli sözleşmelerinin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. ( TBK m. 347 ) Görüleceği üzere belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında sürenin bitmesi ile kiraya veren sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. İkinci olarak ise tahliye taahhütnameleri yine kiraya veren tarafından kiracıya karşı tahliye sebebi olarak ileriye sürülebilmektedir. Ancak tahliye taahhütnamelerinin de geçerlilik şartlarına uygun düzenlenmediği sürece bir faydası olmayacaktır.( Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 28/09/2021 T, 2017/6-975 E, 2021/1108 K)

İçinde bulunduğumuz ekonomik şartlar, enflasyonist ortam ve kira artış oranlarına sınırlamalar getirilmesi kiraya verenleri hayli zorlamakta bunun sonucu olarak ise kiraya verenler kiracıyı tahliye etmenin türlü yollarını aramaktadır. Özellikle yukarıda belirtmiş olduğumuz hususlardan netice alamayacağını öngörenkiraya verenler Türk Borçlar Kanunu madde 350 ve 351'de belirtilen yollara başvurmaktadır. Türk Borçlar Kanunu madde 350/1; '' Kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa...'' kira sözleşmesinin sona erdirebileceğinden bahsetmektedir. Madde 351 de ise ''kiralananı sonradan edinen kişinin; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir... '' şeklinde ifade edilmiştir. Belirtmek isteriz ki her iki maddenin tamamında sözleşmenin hangi sürelerde sona erdirileceği ifade edilmiş olup buna dikkat edilmelidir. Madde metninde belirtilen gereksinimin zorunlu olması şarttır. Peki bu gereksinim ifadesinden ne anlaşılmalıdır? Kiralayanlar bazen kiracıyı kiralanandan çıkarmak için suni ihtiyaçlar üretmektedirler. Bu noktada da açılan tahliye davalarında, davacının ihtiyacının gerçek ve samimi olup olmadığının üzerinde durulmalıdır. Kiralayanın ihtiyaç iddiasının doğmuş olması gerekir, aksi takdirde kiralayan doğmamış bir ihtiyaca istinaden tahliye davası açamaz (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2005/8261 E, 2005/9755 K.) Gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Kiralayanın yaşayabileceği boş bir konutu varsa, kendi oturduğu evi tahliye davası açmadan önce satmış veya satılığı çıkarmışsa, kiralayanın ihtiyacının gerçek ve samimi olmadığı kabul edilir. Son olarak şunu da ifade etmek gerekir ki ihtiyaç sebebinin varlığı davanın açıldığı sırada var olmasının yeterli olmadığı, yargılamanın devam ettiği sırada da devam etmesi gerektiği yargıtay kararlarında vurgulanmıştır (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2012/814 E, 2012/4701 K.)

Belirtmiş olduğumuz iki madde kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebepleridir. Kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri de söz konusu olabilmektedir. Bu sebepler Türk Borçlar Kanunu madde 352'de belirtilmiş olup ;

1-kiracının vermiş olduğu tahliye taahhütnamesi ( geçerlilik şartlarına uygun düzenlenmiş olmalıdır. )

2-kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa

3-Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa…

kiraya veren sözleşmeyi sona erdirerek kiracının tahliyesini isteyebilmektedir. Ayrıca Türk Borçlar Kanunu madde 316'da belirtildiği üzere; kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşularına saygı gösterme borcuna aykırı davranması sonucunda da kiraya veren sözleşmeyi feshedeceğine dair yazılı ihtarname göndererek sözleşmeyi feshedebilir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/10963 E., 2016/3835 K. ) Ancak burada ifade edilen özenle kullanma borcu her olayda detaylı bir yorum gerektirmektedir. Kira sözleşmeleri her ne kadar tarafların serbest iradeleri ile yapılıyor olsa da kanunun emredici hükümlerine aykırılık teşkil edecek ifadeler geçersizdir. Bu nedenle kırtasiyelerden satın alınarak yapılan maktu kira sözleşmeleri tarafların kolayına geliyor olsa da madde metinleri tek tek incelenmeli ve muğlak ifadelerden arındırılmalıdır. Meydana gelebilecek olan uyuşmazlıkların çözümünün de kira sözleşmelerinde yer alan maddelerde olduğu unutulmamalı ve olabildiğince kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılmasına özen gösterilmelidir.